首批次“两集中”地块来了！刚刚，南京公告推出52幅地块

刚刚，南京土地市场网发布2021年宁出第04号出让公告，推出首次出让的52幅公告地块出让信息。同时，南京市规划和自然资源局官网发布《关于南京市2021年第一批住宅用地集中供地的公告》，公布了计划今年第二批、第三批集中出让地块明细和全市2021年租赁住房用地供应计划和存量住宅用地信息。

该批次出让公告，为南京市深入贯彻党的十九届五中全会和中央经济工作会议精神，根据自然资源部分类调控工作“两集中、三批次”的要求发布的首批集中出让公告。52幅公告地块全部为商品住宅用地，用地总面积超297公顷，其中商品住宅用地面积总计225公顷。该批地块起拍总价866.816亿元，将于5月20日9：30开始网上竞价出让。

从首批集中出让的地块片区构成来看，中心城区内共计33幅，住宅用地面积约130公顷；六合、溧水及高淳三个副城共计6幅，住宅用地面积约27公顷；龙袍、板桥、滨江、汤山及淳化等新城供地共计7幅，住宅用地面积约42公顷；汤泉、秣陵及东屏等新市镇供地共计6幅，住宅用地面积约26公顷。

从公告中明确的土地出让政策调整来看，南京日上不动产咨询有限公司总经理王飞指出：“通过限制马甲、提高触顶最高限价地块预售条件、差别化设置出让条件以及交易规则的调整，南京对集中供应可能造成的非理性竞争上了多重保险，有助于引导市场的理性竞争和良性发展。和其他‘两集中’城市不同，南京此次同步公开了第二、第三批次的出让时间和地块明细，更有利于企业统筹全年的拿地计划，更有助于稳定市场预期。”

为稳定市场预期，防止出现多个同一集团的成员企业共同参与同一幅地块竞争，人为造成“哄抢”假象，严格落实调控要求，促进全市土地市场平稳运行，南京此次明确了竞买人或同一集团成员企业不得报名同一幅地块。同时，为防止出现哄抢土地、恶意抬高地价等现象，达到最高限价的地块仍须通过摇号确定竞得人，但严格了该类地块商品住宅的预售条件，由原先要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上进一步提升至50%。王飞认为：“在高周转为王的当下，该举措将显著拉长拿地到住宅上市销售的周期，会隐性增加开发成本，有助于引导开发企业更理性。”

和此前不同，本次公告地块差别化设置了包括房地产开发资质要求、溢价率比例、竞买保证金比例等在内的不同的出让条件，精准契合了地块所在区域的差异化和市场热度的不同，体现出南京土地出让工作的精细化水平。由于集中交易，地块数量较以前增加四倍以上，对网上交易的稳定性和安全性提出了更高的要求。为更好地做好网上交易服务、保障网上交易顺利进行，南京对交易规则适当进行了调整：优化了交易流程，减少了平均交易时间，可有效避免开发企业疲劳作战；将地块之间的限时竞价间隔从20分钟缩短为1分钟，串联进行确保网上交易节奏更紧凑；对网上交易的过程和结果、摇号的过程和结果进行统一公证，进一步缩减交易流程和交易时间。以下为公告详情。

地块出让条件

1、本批次出让地块所涉地下空间使用权设立及其各项规划管控要求的出具，均依据已经依法批准的详细规划中相应地下空间的开发利用内容，符合《中华人民共和国城乡规划法》《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《江苏省城乡规划条例》《江苏省城市规划技术管理规定》《省政府办公厅关于城市地下空间开发利用的指导意见》（苏政办发〔2020〕58号）、《江苏省自然资源厅党组关于严格执行国有建设用地出让规定进一步加强监管监督工作的意见》（苏自然资党组发〔2019〕94号）等法律法规和技术规范标准有关规定。

2、本批次出让地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过上述核定价格（装修价格另行核定），最高销售单价不得超过售价均价的110%（装修价格另行核定）。

3、当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

4、本批次地块配建的租赁住房，只在住宅用地内建设，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售、不得转让、不得分割抵押（另有约定的除外），遵守国家及南京市租赁住房管理政策相关要求。

5、本批次出让地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付（另有约定的除外）。本规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。

6、其他单个地块要求如下：

NO.2021G24:

（1）A分区配建地上建筑面积不超过30000平方米酒店式公寓，可上市销售、转让，但须由竞得人或其控股子公司统一运营管理。竞得人须自持运营地上商业建筑面积不少于10万平方米的商业综合体，不得销售、转让（竞得人和竞得人所属集团的控股子公司之间的整体转让除外）。（2）B分区用地性质为商住混合，其中商业办公建筑面积占地上总建筑面积25%-30%（含配建基层社区中心商业服务设施建筑面积），居住建筑面积占地上总建筑面积不大于70%。B分区应设置建筑面积不小于2220平方米的居家养老服务用房（含基层社区中心配建的两个居家养老服务站），其设置应符合相关法规规范要求，B分区规划居住用地应配建的社区居家养老服务用房可合并设置。（3）B分区应设置1处基层社区中心，其设置应符合《南京市公共配套设施标准》和执行细则，其中社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、公用移动通信机房共计建筑面积不小于2580平方米，由竞得人建成后移交给玄武区政府，建设费用经第三方审计机构确认后，由铁北红山新城管委会支付给竞得人。（4）C分区商业建筑面积占地上总建筑面积10%-15%，可上市销售、转让，但须由竞得人或其控股子公司统一运营管理。竞得人须自持地上建筑面积不少于80000平方米的办公用房，不得销售、不得转让（竞得人和竞得人所属集团的控股子公司之间的整体转让除外）。（5）F分区为丹霞路（规划大壮观路）地下空间，竞得人须建设并自持运营商业用房18000-20000平方米，其余为停车场、通道等综合用地，不得销售、不得转让（竞得人和竞得人所属集团的控股子公司之间的整体转让除外）。丹霞路（规划大壮观路）西起恒嘉路，东至北园东路范围内的地面道路、管线、绿轴景观等由竞得人建设，建成后移交玄武区政府，建设费用经第三方审计机构确认后，由铁北红山新城管委会支付给竞得人。（6）地铁6号线红山新城站2号风亭等附属结构紧贴地块红线，2号出入口及垂直电梯位于地块红线内，车站主体结构标准段部分进入丹霞路（规划大壮观路）地下空间范围。其中，2号出入口、垂直电梯等车站附属结构进入地块红线范围约500平方米，主体结构进入丹霞路（规划大壮观路）地下空间约250平方米，竞得人须无偿提供地上和地下空间给地铁使用。地块西侧（近恒嘉路侧）约70米、南侧约140米以及丹霞路（规划大壮观路）靠近地铁约20米的范围内，因地铁施工需要，竞得人须无偿提供便利条件，配合做好施工建设，并在总平面方案设计时充分考虑该因素，提前与地铁公司做好衔接。（7）为满足地铁6号线建设安全及开通运营需求，地块及丹霞路（规划大壮观路）地下空间建设时序须与地铁站点建设同步，竞得人应统筹考虑地下空间开发与车站的交通组织，合理布局；因地块建设开发导致的车站及附属设施调整的费用由地块竞得人承担。（8）A分区商业综合体领取施工许可证后，住宅部分方可销售；A分区商业综合体竣工验收及C分区办公建筑进度达到50%之前，住宅部分销售建筑面积比例不得超过该地块中住宅建筑总量的60%；C分区办公建筑全部竣工前，住宅部分销售建筑面积比例不得超过该地块中住宅建筑总量的90%。（9）由于地块内建筑业态较多、自持比例较大，出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。（10）竞得人须在签订土地出让合同前与玄武区人民政府、铁北红山新城管委会签订《投资发展监管协议》，并接受铁北红山新城管委会全程监管。

NO.2021G27:

（1）竞得人应采取隔音降噪减振措施，使地块内建筑达到环保、地铁等部门要求。

NO.2021G28:

（1）该地块位于土山机场北侧锥形面区域内，限制绝对高度为115.64米。

NO.2021G32:

（1）竞得人应采取隔音降噪减震措施，使地块内建筑达到环保、地铁等部门要求。

NO.2021G39:

（1）E、F、G、H、I、J、K分区中，商业的地上建筑面积不得低于地上总建筑面积的20%，且H、K、G分区中应布置地上建筑面积不小于110000平方米的综合型高端购物中心，所有商业（含地下商业）均须由竞得人整体自持，不得销售、不得转让（同一集团控股子公司除外）。（2）E、F、G、H、I、J、K分区中，酒店式公寓的地上建筑面积不得超过地上总建筑面积的30%，各分区酒店式公寓指标可总体平衡，宜在F、I、J分区集中设置。（3）E、F、G、H、I、J、K七个分区为商办混合用地，在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下，容积率可整体平衡。（4）F分区须配建一处不低于140米的高层建筑，建筑面积不小于50000平方米，按照甲级写字楼标准建设，只允许整栋销售，不得分割销售、不得分割转让。（5）G分区须配建一处不低于180米的高层建筑作为地标，按照5A级写字楼标准建设，须由竞得人自持，不得转让（同一集团控股子公司除外），且该超高层建筑内应设置一处地上建筑面积不小于3万平方米的五星级标准酒店。（6）地块内须设置一处精品酒店，建筑面积不少于6000平方米，不得分割销售，不得分割转让。（7）M分区为公园绿地，出让范围为其地面以下部分，负一层应配建不小于6000平方米的文化体育类设施及其配套用房，建成后移交给雨花台区政府，建设费用经第三方审计机构确认后，由雨花台区政府指定部门支付给竞得人。负二层可建设地下停车场及其配套用房，在满足自身停车配建标准的基础上，应另配建200个社会公共停车位，设置单独出入口，并在地块北侧预留连接通道。（8）L分区为市政道路，出让范围为其地面以下及道路中心线标高6米以上空间，地下空间可设置商业、停车和其他辅助用房等，地上各相邻分区间（G分区和H分区、H分区和K分区、J分区和K分区之间）可在附图所示虚线位置各设置两处多层空中连廊（可设置商业），每处宽度不大于20米，空中连廊底部距离市政道路净高不小于6米，空中连廊平面上不得错位设置，连廊的建筑面积纳入两侧地块指标计算，具体位置及用地范围以审定的规划设计方案为准。（9）H、K分区领取施工许可证后，住宅部分方可销售；H、K分区项目主体结构封顶前，住宅部分销售建筑面积不得超过住宅建筑总量的60%；G分区超高层建筑主体结构封顶前，住宅部分销售建筑面积不得超过住宅建筑总量的90%。（10）由于地块建筑业态较多、自持比例较大，出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。（11）竞得人须在签订土地出让合同前与雨花台区人民政府、铁心桥-西善桥地区城市更新改造指挥部签订《投资发展监管协议》，并接受铁心桥-西善桥地区城市更新改造指挥部全程监管。

NO.2021G45:

（1）C分区所建医院须由竞得人自持，不得销售、不得转让。（2）D分区内社区居家养老服务用房不低于550平方米由新农集团出资，并委托竞得人建设，须与整个项目同步规划、同步建设、同步验收，建成后移交江宁区政府或其指定单位，建设费用经第三方审计机构确认后，由新农集团支付给竞得人。除社区居家养老服务用房之外，D分区内其余建筑均由竞得人自持，不得销售、不得转让。（3）C、D分区应与该地块首期住宅同时规划设计、同时开工建设、同时竣工核实。在C、D分区竣工验收前，住宅部分销售建筑面积不得超过A、B分区住宅建筑总量的60%。（4）竞得人须在C、D分区完成项目竣工验收6个月内进行运营。为保证项目运营主体满足专业中高端养老机构的要求，竞得人须向新农集团提供相关运营主体的资质证明文件和有关合作协议。NO.2021G49:（1）B分区中的所有建筑须由竞得人自持，10年内不得销售、不得转让，10年后可整体转让。（2）该地块因自持比例较大，出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。NO.2021G52:（1）D分区须建设一座高度不低于120米的商务办公楼，地上建筑面积不少于45000平方米，建筑设计要求和建造标准不低于5A级，竞得人须自持地上建筑面积不小于10000平方米；D分区同时须建设一座地上建筑面积不低于75000平方米的集中式商业综合体，建成后由竞得人自持，不得销售、不得转让（同一集团的控股子公司除外）；同时须配建一座地上建筑面积不少于60000平方米的文娱场馆，建成后由竞得人自持，不得销售、不得转让（同一集团控股子公司除外），其中：大型室内体验式文娱场馆建筑面积不小于15000平方米。（2）D 分区内应配建一处 110KV 变电站，占地面积 4500 平方米，用地及建筑面积不计入分区容积率计算，具体位置以审定的总平方案为准。变电站由竞得人建成后移交浦口区政府，建设费用经第三方审计机构确认后由浦口区政府支付给竞得人。（3）A、B、C分区应按每百户不少于30平方米的标准配套建设社区居家养老服务用房，同时，各分区内须分别配建不低于25平方米的快件服务用房，由竞得人按规划标准建成并验收合格后，无偿移交给浦口区政府。（4）该地块商办、住宅部分须同步规划、同期开工。在商办地块集中式商业综合体和文娱场馆项目竣工前，允许住宅销售面积不超过住宅可售总建筑面积的 60%；在办公楼竣工前，允许住宅销售面积不超过住宅可售总建筑面积的 90%。（5）竞得人须在签订出让合同前与浦口区政府签订《投资发展监管协议》，并接受浦口区人民政府江浦街道办事处全程监管。（6）该地块内因建筑业态较多，自持比例较大，出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

NO.2021G53:

（1）A分区须配建地上建筑面积不少于16000平方米的商务型酒店和地上建筑面积不少于4000平方米的商业超市。商务型酒店和超市建成后均由竞得人自持，不得转让、不得销售(同一集团控股子公司除外)。（2）C、E分区应配建地上建筑面积不少于90000平方米的文化建筑，可配套地上建筑面积不超过20000平方米的商业。C分区须配建地上建筑面积不少于30000平方米的演艺中心场馆、地上建筑面积不少于25000平方米的市民中心及规划馆，地块建成后由竞得人整体运营不少于10年，不得分割销售、不得分割转让。E分区须配建地上建筑面积不少于20000平方米的图书馆和地上建筑面积不少于20000平方米的科技馆，地块建成后由竞得人整体运营不少于10年，不得分割销售、不得分割转让。在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下，容积率、建筑密度可在两个分区之间进行总量平衡转移。（3）G分区须建设一座主体建筑高度不低于160米的商务办公楼，地上建筑面积不得少于60000平方米，其中包括地上建筑面积不少于30000平方米的酒店，酒店的建筑设计要求和建造标准不得低于五星级标准，建成后由竞得人自持，不得销售、不得转让(同一集团控股子公司除外)；G分区不得配建酒店式公寓和商业，其中地上建筑面积不少于20000平方米的商务办公房，由竞得人自持，不得销售、不得转让(同一集团控股子公司除外)。（4）H、I分区可配建不超过地上总建筑面积8%的零售商业且应独立设置，其余应全部建设酒店式公寓。分区内应配建一处用地面积不小于2500平方米的公交首末站，其配套用房可与其他建筑复合建设。在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下，容积率、建筑密度可在两个分区之间进行总量平衡转移。公交首末站由浦口区政府出资并委托竞得人代建，建成后移交浦口区政府，建设费用经第三方审计机构确认后，由浦口区政府支付给竞得人。（5）B、D、E分区应按每百户不少于30平方米的标准配套建设社区居家养老服务用房，同时，各分区内须分别配建不低于25平方米的快件服务用房，由竞得人按规划标准建成并验收合格后，无偿移交给浦口区政府。（6）该地块商办、住宅部分须同步规划、同期开工。在C分区、E分区文化设施竣工前可销售不高于住宅可售总建筑面积的60%；A、G分区商业办公项目竣工前允许住宅销售建筑面积不超过可售总建筑面积的80%。（7）竞得人须在签订出让合同前与浦口区人民政府签订《投资发展监管协议》，并接受浦口区人民政府江浦街道办事处全程监管。（8）该地块内因建筑业态较多，自持比例较大，出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

NO.2021G54:

（1）该地块南侧有处温泉井，竞得人如需使用温泉（地热）资源，需与区政府下属温泉（地热）公司或者相关公司签订有偿使用地热水协议。

NO.新区2021G10:

（1）该地块不接受联合竞买（2）地块内所建商业办公用房建筑面积不低于地上总建筑面积的10%，自竣工备案时间起10年内不得分割转让、不得分割销售。（3）地块内所建租赁房（人才安居住房）建筑面积不低于地上总建筑面积的15%，不得销售，须由竞得人自持租赁。（4）竞得人须在签订出让合同前与江北新区管理委员会签订《投资发展监管协议》。

NO.新区2021G11:

（1）该地块不接受联合竞买。（2）竞得人须在签订出让合同前与江北新区管理委员会签订《投资发展监管协议》。

NO.新区2021G12:

（1）该地块不接受联合竞买。（2）A分区中地上商业面积应控制在A分区地上总建筑面积的40%；C分区可配建酒店式公寓，酒店式公寓配建比例不超过C分区地上总建筑面积的30%。（3）地块内须建设一座地上建筑面积不少于130000平方米的集中式购物中心（不含家具建材市场、批发市场），其中医疗健康、文化、娱乐、展览展示、生活配套等服务型业态面积不少于50000平方米。所建集中商业须由竞得人自持经营，不得销售，不得转让。（4）C分区所建酒店式公寓，须提供不少于20%建筑面积的房产优先出售给江北新区管委会引进的高端人才。（5）竞得人须在签订出让合同前与江北新区管理委员会签订《投资发展监管协议》。（6）该地块因建筑业态较多，自持比例较大,出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

NO.溧水2021G08:

（1）该地块不接受联合竞买。

NO.溧水2021G09:

（1）该地块不接受联合竞买。

NO.溧水2021G10:

（1）该地块不接受联合竞买。

NO.溧水2021G11:

（1）该地块不接受联合竞买。

NO.溧水2021G12:

（1）该地块不接受联合竞买。（2）该地块为溧水区东屏街道拆迁安置房，建成后全部由溧水区东屏街道回购，用于拆迁安置，回购价格为6225万元。（3）该地块地上建筑物已建成，地块竞得人应向溧水区东屏街道支付已建成地上建筑物工程造价款3875万元（不包含在挂牌出让起始价中），由竞得人与溧水区东屏街道另行结算。（4）竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》前，土地竞买人须提供与溧水区东屏街道办事处签订的安置房《回购协议》。

NO.高淳2021G04:

（1）沿街住宅不得设置底层商业门面房。（2）该地块装配式建筑面积比例按照城建部门要求执行。

NO.高淳2021G05:

（1）地块内自持租赁用房用地面积不得低于总用地面积的50%，自持租赁住房的建筑面积不得低于地上总建筑面积（计容面积）的50%。（2）地块内可配建地上建筑面积不超过地上总建筑面积5%的商业用房，商业用房应独立占地、集中设置，沿街住宅底层不得设置商业门面房。（3）租赁用房在整个项目竣工备案后20年内仅限于出租，期满后允许出售。租赁用房承租对象须经江苏高淳经济开发区管委会备案后方可出租。（4）该地块装配式建筑面积比例按照城建部门要求执行。

竞买要求

中华人民共和国境内外的法人和其他组织，除法律、法规另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买（出让公告另有约定的除外），联合竞买的联合体各方须同时具备地块竞买条件。

1．在本批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅地块。

2．本批次出让地块的境内竞买人须具备上述房地产开发资质要求（不含暂定资质），境外企业除外。

3．本批次出让地块的境内竞买人的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金，并提供经江苏省财政厅公布的在南京市范围内注册经营的3A级及以上会计师事务所及注册会计师鉴证的《住房和商住用地竞买保证金/成交价款来源情况申报表》及审计报告，通过相关审查后方可报名。

4．竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司(另有约定的除外)。受让人如需变更受让主体为项目公司的，应在土地出让合同签订后3个月内提交符合变更主体资格条件的书面申请，变更后原出让合同所约定的权利和义务由新受让人履行。逾期未申请或已办理不动产权登记的，按土地转让办理。

交易方式和时间

1．南京市国有建设用地使用权公开出让实施网上交易。2021年4月23日起，市区、江北新区出让地块的有意竞买人可登陆“南京市建设用地使用权公开出让网上交易系统”申领出让文件；溧水区出让地块的有意竞买人可登陆“溧水区建设用地使用权公开出让网上交易系统” 申领出让文件；高淳区出让地块的有意竞买人可登陆“高淳区建设用地使用权公开出让网上交易系统”申领出让文件。

2． 2021年5月8日至2021年5月18日9:30（报名截止时间），在工作日9:00至18:00期间，市区、江北新区出让地块的有意竞买人可登陆 “南京市国有建设用地使用权公开出让网上交易系统”进行网上报名；溧水区出让地块的有意竞买人可登陆 “溧水区国有建设用地使用权公开出让网上交易系统”进行网上报名；高淳区出让地块的有意竞买人可登陆 “高淳区国有建设用地使用权公开出让网上交易系统”进行网上报名。

3．同一出让地块有两个或两个以上竞买人，且已有有效报价的，转入网上限时竞价，限时竞价时间为2021年5月20日上午9:30开始，以交易系统显示的时间为准。

4．各地块限时竞价开始时间具体为：根据地块报名资格审查情况，出让人于2021年5月20日9：30前，在南京土地市场网及其网上交易系统中公布每个地块限时竞价的顺序（高淳、溧水区的地块在各自交易系统中另行公布），首个地块限时竞价从2021年5月20日9：30开始。待首个地块限时竞价结束后，下一个地块限时竞价在1分钟后自动开始，直至最后一个地块竞价结束。

5．现场摇号时间及地点待限时竞价结束后另行通知。竞得人确定

在挂牌时间截止（2021年5月20日9:30）时，地块无人报名，地块流标；地块只有一家竞买人报名，并有不低于起始价的有效报价，该地块在挂牌时间截止时即成交；两个或两个以上竞买人竞买同一地块，竞价最高者为竞得人。当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度。