特稿：南京“精装包”调查

2000元/㎡左右的装修报价达到3500元/㎡，“不买包就不卖房”强制捆绑销售升级装修包，买房不买升级包就不帮你办销售备案流程，房子刚交付就开始维权……买房人有多难？仅从“精装修”这个环节就可见一斑。今天，南京微视频的楼市315特别报道，就给大家盘点一下乱象丛生的装修包市场！并邀请专家和主管部门一起共同探讨如何规范和监督。

NO.1|壹买个房都不能随心所欲装修包不得不买
在南京手握500万现金可以买到什么的新房呢？家住鼓楼滨江的孙女士（化名）2月份在卖掉自己树人的学区房后，准备置换一套大一点的新房。在20多天的看房过程中，她屡被“装修包”套路！

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根据孙女士的描述，家附近的某品牌楼盘，房子均价在4.1万元/㎡左右，但需要购买5000元/㎡的升级装修包，买房成本约4.6万元/㎡左右。“销售员说，如果我不买升级包，TA这一单就是白干，一分钱提成都拿不到……”孙女士也犯了愁，她是体谅销售员的，对方也要养家糊口，自己也于心不忍。但是从个人角度讲，恨不得是毛坯交付才好。“我自己装修才需要多少钱？这是明摆着挨宰！我也明白，不买升级包，估计连摇号都不会通知我！”

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在河西中的某纯新盘，销售员明确表示房子放风价5万多，加上装修按照6万元/㎡的预算准备费用。孙女士暗示销售员，自己想买全装修的房子，6万的预算太艰难了。“然后就没有然后了，销售员的热脸立刻冷了下来”。在南部新城某楼盘，销售员明确表示“9成以上的客户都是买包的”，虽然没有明说，却暗示得“明明白白”。
“说得再好的装修包，就是面儿上的，装修到底好不好，不知道！”孙女士吐槽现在精装修里的一些配置其实不符合自己的要求，但“不买精装包，不会给你摇号的机会”依然是她最担心的。对于孙女士来说，大概率是要买包的，因为钱放手上总归是不安全，早点买个热门板块的新房迫在眉睫！

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对于孙女士的遭遇，大部分正在看热门板块新房的买房人一定是“感同身受”。
近些年来，为了提升居住品质，南京大部分楼盘都推行了精装修交付，毛坯交付的房源比例非常小。为了进一步规范市场，2020年8月南京再次发布装修新政，限定了楼盘全装修价格在1500-2000元/㎡，升级装修包则由开发商自己申报，经过相关机构审定即可。
显而易见，不管是精装包还是升级装修包，都是高成本拿地开发商的“救命稻草”，在利润微薄的情况下，毕竟能平摊一些建设成本。目前南京新上市的楼盘基本上都是“毛坯限价+全装修+升级装修包”来确定最后的上市价格。
虽然政府发文要求开发商不得强制要求购买装修包，但“不买装修包不给买房”等乱象丛生，甚至有人发出了“善意”的提醒。

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图源网络
NO.2|贰明察暗访装修包明“水分”暗“套路”
针对买房人反馈的一些情况，南京微视频小编在过去1个月的时间内，通过多种渠道探访了江北新区、南部新城、河西和城南等多个楼盘的售楼处，发现装修包的“套路”确实多。

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01、装修报价水分大

在江北新区定淮门隧道口，融侨誉江的均价约3.19万元/㎡，其中包含装修包价格约3500元/㎡。对于这样的装修标准，负责接待的销售员明确表示，现在房子都是精装修交付，已经包含在房价里，“地价都已经2万多，房价卖3万出头已经很便宜了！”并直言“房子是保值的，装修很快就贬值了！”

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对于标价3500元/㎡精装修标准，南京美斯奇装饰工程有限公司的负责人董先生表示，水分很大，虽然列举了多个品牌，但差价不大。就他们这种普通的装修公司的造价成本来看，硬装大概是1000元左右，再加上其他的一些项目，基本上能划到1500-2000元/㎡的样子。因为开发商直接大宗采购，拿到的建价格会更低，利润更可观，至少50%以上。
02、同等品牌就是“以次充好”
在江北核心区的某热销楼盘，小编发现现场公示的装修价格是“3350元/㎡”但是在样板间内，针对懂装修的买房人的质疑“同等品牌”的字眼对方表示，一般都会在公示的品牌中选择，但是大概率都是同等品牌里”以次充好“。
03、不买升级装修就不卖房
在南京某品牌开发商的售楼处，负责接待的销售员直言不讳“如果你不买房，就不卖了”，并直接向小编吐槽“开发商也没有办法，不卖装修包就没有利润，直接强迫我们必须要卖升级装修包”。
04、你不买，销售要被罚款
升级包不仅为难的是买房人，对于销售来说也是苦不堪言。南京江北某楼盘的销售直接向小编爆料，不是他们非要强迫买房人购买升级包，而是因为开发商有规定，如果只卖房不卖装修包，销售就要被罚款。“大家都是来工作，养家糊口的，光卖房不仅花费了精力，还要搭上自己的基本工资，得不偿失啊……”05、不买包就自己走买房流程
当然，也有品牌开发商的楼盘不明着说“不买包就不卖房“，但是却在流程上卡买房人。据销售人员介绍，他们被要求只能“暗示”买房人，不允许“落人口舌”，但是如果不买包的买房人在选房当天不提供任何后续服务。小编不得不感叹，这一招确实“狠”，要想享受我的服务就得先买包。
06、不买包就提高首付比例

不管是一些已经开过盘的新盘还是即将上市的纯新盘，都有消息放出，如果不买包，首付比例就要提升，并推出升级包0首付和低利率的相关优惠活动。

这种属于变相的强迫买房人接受升级包，总价三四百万甚至近千万的房子的首付比例提高2-3成的话，买房成本就提高了几十万甚至小几百万。因为首付比例是根据市场行情自行调节，政府部门无法把控，买房人只有“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

小编只能感慨：精装修交付的推行和装修新政的出台初衷“满足个性化需求”，在推行时却渐渐变了味。

NO.3|叁精装修交付95%都在维权南京买房人的权益谁来保证

“交付即维权”这句话说的就是南京部分精装修房屋交付市场。在调查装修包的过程中，小编也接到了多起关于精装交付的投诉。

比如2月份南京刚刚交付的珑玥名邸，业主就发现下水、墙面渗漏、卫生间地漏下水不畅、阴角不顺直及墙面不平整、插座缺地线、卫生间地柜破损等多种现象。

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图源水印

在南京河西南某刚交付的高端楼盘内，开裂、鼓包和渗水等情况都存在，业主戏言“这哪里像市场价6万元/的房子，连墙都没有刷平”。

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对于这种现象，南京华淳房屋检验的区域总张浩表示，在南京市场上将装修房“交付即维权”已成常态，在新交付的房屋中占比达到了95%左右。大部分都是一些“观感”上的问题，主要集中在4个方面。

比较严重的就是地板不平，容易跑灰，这和开发商前期的抢工期和管理不到位有一定的关联，比如说因为现在都是三大系统交付，特别是地暖是铺设在地板下面，如果地面找平没有做好或者抢工期没有打扫干净就开始铺地板，后期在使用时就会存在打扫不干净，很多灰从地板里冒出来等现象发生。

其次就是墙面大面积的空鼓，影响房屋的美观以及后期的使用。

还有卫生间防水不到位，地漏不通等等，不仅导致渗水情况的发生。这个后期修复的难度都比较大，很多都需要重新返工，尤其是防水如果高度做得不够的话，长期潮湿会引发很多使用上的不便和烦恼。

最后要提到的就是地暖了，如果在施工过程中不按照规范操作，间距比较大或者保护设施没有做好的话，很有可能导致渗水，不仅会使保温效果不好，还会影响楼下或者隔壁的邻居，整改起来也比较困难。

张总最后提醒大家的是，买房即交付的现象不仅仅只是开发商的问题，买房人也要放平心态，不要对精装修交付的房子有过多期待。现在南京市场上，很多楼盘都是三大件和智能系统交付，未来可能会出现更多问题。

NO.4|肆专家建言出台规定严管装修包主管部门：将出台相关规定
对于精装修质量参差不齐、很多楼盘交付即维权、升级装修包推出以后强卖的现象，专家们有话要说。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华教授：

应该对装修包进行管理，一个是确定装修包的成本，不能有产品价格虚高的现象，一个是装修包强买强卖的情况，有的要求选升级装修包才能五成首付，这本身就是强买强卖，呼吁主管部门尽快出台相关规定进行规范。

南京华淳房屋检验的区域总张浩：

近些年来精装修交付出现问题确实和房地产市场的高速发展有一定关系。比如说开发商拿地成本高，为了快速回流资金，首先要压缩建造成本，在工程进度上肯定要“快马加鞭”，导致了工期紧，质量监管不够细化。同时，层层压缩成本，导致施工人员拿到的钱已经不多了，质量就无法达到预期。在装修这个环节，都是“手工活”，和做手工的工人水平也有着千丝万缕的联系，碰上一个手艺精湛的自然没有问题，反之问题就很多。开发商在选择装修合作伙伴时候，不能一味追求便宜，而是应该选择口碑好的。

南京房地产阳光交付中心负责人李宁生：

要想避免精装交付出现问题，首先就要从源头上进行把控，比如说加强对过程的监督。建议开发商多举办“业主开放日”，分批邀请不同的业主前往观摩和监督。并设立第三方监督机构，对开发商的施工和装修工程进行全程把控，提高交付质量。

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南京市住房和保障局商品房管理科的工作人员：
对于目前这种情况，南京主管部门也非常关注。如果市民在买房过程中遇到精装修交付的问题以及强制销售升级装修包的情况，可以向当地住建部门反映，市场监督局、住建委、监察支队等相关部分都会参与进来，共同进行监管。以后也会出台规范升级装修包的相关规定。
南京微视频小编将继续跟进南京精装包以及升级装修包的相关调查，也欢迎大家添加小编微信，发表自己的观点或者爆料，并加入买房群。